El auge de la inversión inmobiliaria global

Mientras el mundo se va adaptando al trabajo, el auge de los nómadas digitales y la disminución de las barreras entre países, no hay duda de que las oportunidades globales están siendo cada vez más accesibles y justas para personas de todo el mundo. Esto resultará en dos cambios significativos:

1. Los salarios globales se igualarán a nivel internacional.
   A medida que el capital de los países desarrollados fluye cada vez más hacia las personas de las naciones en desarrollo (gracias al Internet, que facilita el acceso a una mejor educación y más asequible, sin importar las fronteras nacionales), la demanda de talento de occidente disminuirá, mientras que aumentará la demanda de talento más asequible en los países en desarrollo.
2. La demanda de bienes raíces globales se igualará a nivel internacional.
   A medida que los trabajadores con altos ingresos se mudan a países más asequibles para ahorrar más, y los ciudadanos locales mejoran sus habilidades para competir por trabajos especializados de forma remota, todos los trabajadores estarán motivados a buscar lugares que mejoren su calidad de vida.

Al aprovechar este arbitraje geográfico entre los niveles de ingresos y el costo de vida, los trabajadores remotos inteligentes pueden mantener el mismo salario que ganaban en casa y, al mismo tiempo, disfrutar de una calidad de vida drásticamente mayor y de un poder adquisitivo real en su nueva ubicación. [makemymove.com]

Coste de vida en distintas ciudades internacionales (el rojo más caro y verde más barato). [Fuente: Índice del coste de vida 2024 - Numbeo]

Maximizar el retorno de la inversión en bienes raíces globales

¿Cómo saber si estás haciendo una inversión inteligente?

Aunque el ROI (retorno de la inversión) se calcula tradicionalmente en función de la adquisición y el valor total, las preferencias personales (como la proximidad a servicios como la playa o las montañas) introducen elementos subjetivos que pueden influir en la toma de decisiones individual.

Por ejemplo, una persona que ama la playa puede asignar un "valor percibido" más alto a una propiedad que se encuentra cerca de una, mientras que alguien que prefiere las montañas puede asignar un "valor percibido" más bajo a esa misma propiedad.

También debo señalar aquí que, dado que las personas son diferentes y, por lo tanto, asignan diferentes "valores percibidos" a diferentes propiedades, esto crea oportunidades de arbitraje para inversores inteligentes que, en teoría, buscan comprar y vender propiedades sin asignarles un "valor percibido".

Esto significa que todos buscan encontrar la "mejor propiedad", que sea exclusiva y con el precio más bajo. Esta propiedad depende de varios factores, pero el más importante es...

Ubicación

Esta es la razón por la que los apartamentos en el centro de Nueva York se venden por cientos de millones de dólares, mientras que los apartamentos en El Cairo se venden por miles [numbeo.com].

Tradicionalmente, al comprar una propiedad en ubicaciones privilegiadas significaba acceder a mejores oportunidades laborales, desplazamientos más cortos y acceso a servicios. Sin embargo, en el mundo digital actual, donde el trabajo remoto y los servicios en línea se han convertido en la norma, la ubicación ha adquirido un significado diferente. Ahora, puedes trabajar, pedir comida, conectarte con amigos e incluso estudiar en instituciones prestigiosas sin la necesidad de estar en un lugar específico. Como resultado, el valor percibido de una propiedad ahora representa un porcentaje mayor de su valor total de lo que solía ser históricamente.

Dicho esto, existen ciertas ventajas clave de la ubicación que la digitalización nunca podrá reemplazar por completo. Estas otras diferencias, determinadas por la ubicación, siempre deben considerarse además de los factores digitales. Algunos a tomar en cuenta, pero no son los únicos:

• Clima
• Costo de vida
• Asistencia sanitaria
• Oportunidades culturales y recreativas
• Seguridad y protección
• Calidad ambiental
• Entorno social

Imagen: Casa en el Cairo vs Casa en Nueva York.

Estabilidad económica y política

Cada dos años, en septiembre, la OCDE publica su informe "Estados de fragilidad". En las próximas semanas, podrá encontrar y leer el informe de este año cuando se publique aquí: [OECD States of Fragility 2024 - link que se agregará pronto].

Por otro lado, existe un informe similar y es el Índice de Estados Frágiles, que ofrece un análisis comparativo de varios indicadores, como el agravio colectivo, la desigualdad económica, la fuga de cerebros, seguridad y corrupción. Este año, Somalia ocupa el primer puesto como el peor lugar para vivir. Sin embargo, queremos centrarnos en los países que están creciendo rápidamente y se están volviendo cada vez más estables. Si analizamos el informe, los países que experimentaron el mayor cambio positivo desde 2023 fueron Brasil (4,2), Fiji (3,8) y Polonia (3,5).

La razón por la que Brasil ha experimentado el mayor cambio interanual es debido a una disminución significativa de la polarización extrema, además que los principales políticos han mostrado su disposición a colaborar entre diferentes líneas políticas. Además, decisiones importantes (como la prohibición de Bolsonaro para ocupar cargos públicos) no han generado un descontento generalizado, lo que sugiere que el panorama político de Brasil está siendo menos volátil.

La estabilidad política es crucial para atraer inversiones nacionales y extranjeras, porque crea un entorno más predecible. Cuando las perspectivas políticas de un país son positivas, las perspectivas económicas también tienden a mejorar. La estabilidad permite a las empresas planificar a largo plazo, lo que reduce la incertidumbre y hace que el crecimiento sea más sostenible. Como resultado, los riesgos asociados con la inversión en ese país disminuyen, lo que fomenta una mayor inversión y estimula el desarrollo económico.

Si se puede determinar qué países tendrán los mayores cambios positivos en sus entornos políticos, también se puede identificar cuáles ofrecerán el mayor retorno de inversión, no solo en el ámbito de las inversiones inmobiliarias, sino en todos los activos específicos de cada país.

Consideraciones prácticas

¿Qué requisitos legales debo cumplir antes de invertir en una propiedad en el extranjero?

Esto depende del país seleccionado. A partir de ahora nos centraremos en los países sudamericanos, ya que ofrecen estándares de vida relativamente altos en relación con su costo de vida y son adecuados para nómadas digitales que pueden trabajar de forma remota para empresas con sede en Estados Unidos o Europa.

Consideraciones legales y fiscales

Cada país tiene sus propias leyes sobre la propiedad extranjera de bienes raíces, impuestos y requisitos de visa, lo que puede influir en el retorno total de la inversión.

Por ejemplo, algunos países pueden restringir la compra o adquisición de propiedades para los no ciudadanos o imponer impuestos más altos a los inversores extranjeros, mientras que otros pueden ofrecer incentivos, como exenciones impositivas o programas de residencia, para atraer capital extranjero.

Conocer el marco legal antes de comprar puede ayudarlo evitar problemas más adelante y garantizar que su inversión siga siendo rentable. Escribiremos artículos futuros para ayudarlo a navegar por los amplios marcos legales de diferentes países, pero en general, los aspectos clave que debe saber sobre el lugar elegido son:

• Restricciones de propiedad
• Impuestos y tasas
• Opciones de financiación
• Normas sobre ingresos por alquiler
• Programas de residencia y visados

En Brasil, los extranjeros pueden comprar casi cualquier propiedad con los mismos derechos que los brasileños. Esto contrasta con países como Suiza y Nueva Zelanda, que tienen regulaciones más estrictas para los compradores internacionales. En general, Brasil y gran parte de Sudamérica son muy acogedores con quienes buscan invertir en bienes raíces.

¿Dónde debería comprar bienes raíces internacionales?

Decidir qué propiedad comprar y dónde comprar es una decisión muy personal. Sin embargo, un enfoque práctico para comenzar es identificar primero las limitaciones (individuales o regulatorias), como la capacidad financiera y los requisitos de ciudadanía, que pueden impedirle comprar una propiedad en una ubicación determinada. Una vez que haya identificado esos requisitos, puede continuar.

¿Cuánto dinero necesito?

La respuesta a esta pregunta es que depende de dónde y qué quieras comprar. Por lo general, cuanto mejor sea la ubicación de la propiedad, mayor será el costo. De manera similar, el costo también aumentará proporcionalmente al tamaño de la propiedad. Por lo tanto, si estás dispuesto a comprar una propiedad más pequeña en una ubicación más remota, no necesitarás una gran suma de dinero.

¿En qué países sudamericanos pueden los extranjeros comprar propiedades?

Argentina

Los extranjeros pueden comprar bienes raíces, pero enfrentan algunas restricciones, especialmente en zonas de seguridad cerca de fronteras o en áreas importantes para la defensa nacional, que requieren autorización previa. Además, hay límites para la propiedad de terrenos rurales:

• Los extranjeros no pueden poseer más del 15% de las tierras rurales.
• Las personas o entidades de la misma nacionalidad solo pueden poseer el 30% de ese 15%.
• Ningún extranjero puede poseer más de 1.000 hectáreas (10.000 metros cuadrados) en áreas centrales o su equivalente en otros lugares.
• Los extranjeros no pueden comprar tierras rurales con cuerpos de agua permanentes o cerca de fronteras.
• Se requiere un certificado del Registro Nacional de Tierras Rurales antes de la compra.

Brasil

Los extranjeros y las empresas brasileñas controladas por extranjeros pueden comprar tierras rurales si cumplen con ciertos requisitos legales, como:

• Ubicación de la propiedad.
• Tamaño del terreno.
• Uso previsto (compra o arrendamiento).
• Autorización de las autoridades pertinentes.

Chile

Los extranjeros pueden adquirir propiedades, excepto en las zonas fronterizas del país, que no pueden ser compradas por ciudadanos de los países limítrofes. Además, el comprador debe obtener un número de identificación fiscal chileno, lo cual es un trámite sencillo.

Colombia

Los extranjeros pueden comprar bienes inmuebles en Colombia, a excepción de lotes baldíos ubicados en las fronteras nacionales.

Perú

Los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los peruanos, con una excepción: no pueden adquirir directa o indirectamente propiedades (incluyendo tierras, minas o fuentes de agua) dentro de los 50 kilómetros de las fronteras del país.

Venezuela

Los extranjeros tienen derecho a poseer propiedades, excepto en las "zonas de seguridad" designadas, que incluyen áreas cercanas al mar, lagos, ríos, instalaciones militares, espacio aéreo, áreas industriales e infraestructura como tuberías y acueductos. Estas requieren autorización gubernamental para adquirir propiedades.

Nota:

No todos estos países tienen un entorno inmobiliario deseable o atractivo en la actualidad. Por ejemplo, el entorno económico actual de Venezuela es objetivamente peor que el del Perú.

Conclusión

Al aprovechar los beneficios del arbitraje geográfico, tanto los trabajadores remotos como los inversores globales, pueden aprovechar las oportunidades que ofrecen los mercados en desarrollo, donde el costo de vida es menor y el potencial de crecimiento es alto.

Sin embargo, se deben considerar cuidadosamente factores como la estabilidad política y económica, los marcos legales e impositivos y las preferencias individuales en cuanto a la ubicación y el estilo de vida.

Países como Brasil, Chile y Colombia, que ofrecen condiciones favorables para los compradores extranjeros, son excelentes ejemplos de mercados con un alto potencial de retorno de la inversión. A medida que los patrones de migración global continúan cambiando y las economías evolucionan, el futuro de la inversión inmobiliaria estará determinado por aquellos que puedan identificar los mercados emergentes y navegar por la compleja red de factores legales, financieros y culturales.

Un enfoque bien informado, combinado con la voluntad de adaptarse a las tendencias globales cambiantes, posicionará a los inversores inteligentes para aprovechar al máximo el creciente panorama inmobiliario internacional.

Descargo de responsabilidad

Este artículo tiene fines meramente informativos y no debe considerarse asesoramiento financiero o legal. Invertir en bienes raíces, especialmente en países extranjeros, conlleva riesgos y es importante consultar con un asesor financiero calificado o un experto legal antes de tomar cualquier decisión de inversión.